Principales errores en la compraventa de inmuebles en la era digital.
Una propiedad inmobiliaria es un bien con un precio muy elevado que suele ser el bien más preciado que adquirimos en la vida, y que debe de ser comercializado con la máxima diligencia y detenimiento, es decir todas las fincas antes de poderse anunciar deberían de seguir un meticuloso examen de su estado jurídico. No es, o no debería ser, tan fácil como hacer una foto y colgarla en una aplicación, a día de hoy casi todo el mundo nos hemos convertido en pequeños expertos en fotografía y video en parte culpa de aplicaciones de moda tipo Instagram o Pinterest , y podemos encontrar fincas a la venta con espectaculares fotos y videos dignas de admirar y que infunden confianza por la calidad de dichas imágenes, pero en cambio nadie ha deparado que esa finca o inmueble puede contener innumerables errores de forma , bien sea problemas registrales o catastrales, servidumbres, lindes, usufructos, embargos, afectaciones, etc. Es un mal muy común encontrar fincas donde ningún dato concuerda, sobre todo aquellas fincas que ya tienen unos años y que son la mayoría de las que confeccionan el parque de vivienda disponibles del país a falta de obra nueva, el problema es que cuando se compran y nadie los ha advertido ni corregido, sobre todo si se paga al contado, el comprador los asume, porque en el caso de hacer Hipoteca para comprar normalmente el banco los detecta y pide su subsanación, hecho que puede demorar la inscripción de la venta meses, porque el Banco no firma una hipoteca con una finca que servirá como garantía si esta no está perfectamente bien registrada o contiene errores sustanciales de algún tipo, aun así al Banco se le puede pasar por alto algún error y es mejor no dejar únicamente en sus manos detectarlos porque tampoco se harán responsables de ellos.
«hay un mínimo de documentos que se deben de solicitar y comprobar con detenimiento antes de comprar un inmueble»
Es nuestra obligación como compradores ser conocedores de lo que estamos adquiriendo, lamentablemente en algunas Notarías a la hora de firmar una compraventa el mismo Notario debería de cerciorarse también de que el comprador está comprendiendo toda la jerga jurídica cuando la describe, pero la mayoría de notarías suelen estar abarrotadas o con problemas de agenda y no es un buen momento ni cómodo para responder dudas, de hecho lo más que recomendable es traer los deberes hechos de casa para no tener problemas futuros.
Actualmente estamos en una era donde el comercio electrónico está en su máximo esplendor sin duda este hecho ha sido un avance en muchos sentidos, pero al mismo tiempo ha comportado que se pierda la esencia y las formas de la mínima corrección, en ocasiones y debido en gran parte, a que se ha extrapolado las mismas prácticas de compra venda FAST FOOD a toda categoría y producto, ya sea bien a la hora de vender un producto de segunda mano en una web tipo Wallapop como podía ser una bicicleta vieja, que igual bien se venden propiedades inmobiliarias no siendo lo mismo. Ni teniendo la misma importancia.
Desde Sanar Trade Inmobiliaria recomendamos que hay un mínimo de documentos que se deben de solicitar y comprobar con detenimiento antes de comprar un inmueble, sobre todo, para ahorrarse sorpresas desagradables al cabo de unos años cuando se pretende revender la propiedad y es justo en ese momento cuando se descubren errores que se van a tener que subsanar a su cargo.
Los documentos esenciales para inspeccionar o solicitar antes de comprar son los siguientes:
En caso de compra de una vivienda tipo PISO:
- Nota registral actualizada donde obtendremos la titularidad de la propiedad, su estatus jurídico y cargas (pedirla al momento antes de comprar no más vieja de una semana)
- Certificado de la comunidad conforme está al corriente de pago y no existen derramas
- Certificado catastral (comprobar que concuerda con la realidad)
- Certificado de valor de referencia (para evitar sorpresas sobre los impuestos que hay que pagar al comprar y qué valor mínimo está declarado sobre la finca)
- Cédula de habitabilidad (comprobar que concuerda con la realidad y está vigente)
- En el caso de edificios con más de 50 años, certificado ITE (para conocer el estado de conservación real)
- Certificado de consumo energético (para conocer sin sorpresas el consumo energético de la vivienda y saber si es muy alto)
- Último recibo de IBI para conocer cuál es su valor a efectos fiscales y si está al día de pago contributivo y lo que se paga anualmente.
- Planos para conocer si la realidad concuerda con la descripción registral (no siempre la propiedad tiene planos, pero en caso de sospecha de que los metros no se ajustan a la realidad es entonces conveniente solicitar a un arquitecto técnico su elaboración)
En caso de compra de una vivienda tipo CASA:
- Nota registral actualizada donde obtendremos la titularidad de la propiedad, su estatus jurídico y cargas (pedirla al momento antes de comprar)
- Certificado catastral (comprobar que concuerda con la realidad)
- Certificado de valor de referencia (para evitar sorpresas sobre los impuestos que hay que pagar al comprar)
- Cédula de habitabilidad (comprobar que concuerda con la realidad y está vigente)
- Certificado de consumo energético (para conocer sin sorpresas el consumo energético de la vivienda y saber si es muy alto)
- Último recibo de IBI para conocer cuál es su valor a efectos fiscales y si está al día de pago contributivo.
- Planos para conocer si la realidad concuerda con la descripción registral (no siempre la propiedad tiene planos, pero en caso de sospecha de que los metros no se ajustan a la realidad es entonces conveniente solicitar a un arquitecto técnico su elaboración)
- Si es una casa más o menos centenaria y hay sospechas de construcción defectuosa solicitar prueba de si existe aluminosis o Portland carbonato cálcico en la construcción de la casa o amianto tóxico.
En caso de compra de una SOLAR:
Si es un solar urbano
- imprescindible certificado de aprovechamiento urbanístico actualizado (para conocer las posibilidades y limitaciones constructivas)
- Certificado catastral (comprobar que concuerda con la realidad)
- Certificado de valor de referencia (para evitar sorpresas sobre los impuestos que hay que pagar al comprar)
- imprescindible informe topográfico para conocer su extensión y lindes exactas en caso de duda.
- Último recibo de IBI para conocer cuál es su valor a efectos fiscales y si está al día de pago contributivo.
- Nota registral actualizada donde obtendremos la titularidad de la propiedad, su estatus jurídico y cargas (pedirla al momento antes de comprar)
Si es un solar rústico o agrícola
- imprescindible informe topográfico para conocer su extensión y lindes exactas en caso de duda.
- Certificado catastral (comprobar que concuerda con la realidad)
- Certificado de valor de referencia (para evitar sorpresas sobre los impuestos que hay que pagar al comprar)
- Último recibo de IBI para conocer cuál es su valor a efectos fiscales y si está al día de pago contributivo.
- Nota registral actualizada donde obtendremos la titularidad real de la propiedad, su estatus jurídico y cargas (pedirla al momento antes de comprar)
- Si existe una edificación mirar si se construyó de manera legal o ilegal y si se ajusta a los previstos legales.
Sanar Trade inmobiliaria ofrece sus servicios de consultoría para despejar cualquier duda, para que únicamente tu única preocupación sea buscar la vivienda que más se adapta a tus necesidades, póngase en contacto con nosotros será un placer atenderle clicando aquí.
Junio de 2022
Mario Vidal
Departamento de Patrimonio inmobiliario
SANAR TRADE IMMOBILIARIA
